Préstamo sobre valor (LTV)
Cuánto de la vivienda está prestado y cuánto es tuyo, y en qué lado del 80% estás.
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Fórmula
Cómo funciona el cálculo
El LTV es el préstamo como parte del valor de la vivienda y mueve dos cosas a la vez: el tipo ofrecido y si se exige seguro hipotecario. La línea del 80% es la que más importa, porque cruzarla suele añadir un coste mensual que se queda hasta bajar de nuevo.
Como el valor puede moverse y el préstamo no, el LTV no queda fijado en la compra. Un mercado al alza puede llevar al prestatario bajo el umbral del seguro sin amortizar nada, y por eso conviene pedir una tasación nueva.
Errores frecuentes
- Tratar el LTV como fijo en la compra. Una tasación nueva lo mueve, y el prestamista tarifica sobre la tasación, no sobre el saldo.
- Amortizar de golpe para cruzar el 80% sin comprobar si una tasación lo habría logrado gratis.
Cuándo usarla
- Úsala cuando sepas el valor y el préstamo y quieras ver el patrimonio y la distancia a la línea del 80%.
- También sirve para la entrada: cámbiala y mira caer el LTV hacia el umbral donde desaparece el seguro.
Ejemplo resuelto
Un préstamo de 240.000 sobre una vivienda de 300.000 es un 80% de LTV, con 60.000 de patrimonio, un 20%.
Preguntas frecuentes
¿Por qué importa el 80%?
En muchos mercados un LTV superior al 80% activa un seguro hipotecario que sube la cuota. Bajar del 80% lo elimina.
¿Baja el LTV si sube el valor?
Sí. El préstamo no cambia y el valor sube, así que el LTV baja y puede dejarte por debajo del umbral del seguro. Una tasación nueva lo recoge.
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